Quando devono essere eseguiti dei lavori di manutenzione straordinaria in un appartamento in affitto, non è raro che nasca una diatriba tra il proprietario dell’immobile e l’inquilino, riguardo alla ripartizione delle spese. Per fare chiarezza sull’argomento, sarà bene approfondire la normativa prevista dalle leggi attuali.

Come suddividere le spese

Il criterio generale per definire la suddivisione delle spese tra il proprietario e l’inquilino è quello di determinare il tipo di intervento da effettuare su un immobile. L’art. 1576 del Codice Civile stabilisce che il proprietario di un immobile, ovvero il locatore, debba eseguire le riparazioni necessarie, escluse quelle relative alla manutenzione ordinaria, che sono a carico dell’inquilino, ovvero il conduttore. Quindi, il proprietario è tenuto a sostenere tutte le spese che riguardano la manutenzione straordinaria, cioè quelle spese relative a lavori che prevedono interventi importanti di riparazione e manutenzione, con lo scopo di evitare il degrado dell’immobile e consentire l’uso per cui è locato.

La “Tabella oneri accessori”

Il margine tra lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria non sempre è ben definito. Inoltre, con una sentenza della Corte di Cassazione, n.6.158 del 20 giugno 1998, è stato chiarito che, in deroga a quanto stabilito dalla legge, il locatore e il conduttore possono accordarsi per decidere chi debba farsi carico dei costi, anche in caso di lavori straordinari. Questa soluzione, nel tempo, ha portato spesso di fronte ad un giudice inquilini e proprietari. Come risolvere la questione?

Un valido aiuto per la soluzione del problema viene dalle associazioni di categoria degli inquilini e dei proprietari; sulla base del Codice Civile, queste organizzazioni hanno elaborato delle tabelle, ispirate ad un principio di equità, utili come riferimento per la suddivisione delle spese su un immobile in locazione.

Tuttavia, al fine di evitare un’eventuale diatriba o il classico scaricabarile tra locatore e conduttore, occorre che, nel contratto di locazione, sia citato in modo esplicito l’accordo di categoria, sotto la voce: “Tabella oneri accessori”, concordata tra Sunia, Confedilizia, Uniat e Sicet e registrata presso l’Agenzia delle Entrate di Roma 2, n. 8455/3, del 30.04.2014; oltre che nei contratti di locazione, è opportuno che queste tabelle siano recepite anche dai regolamenti condominiali, al fine di semplificare eventuali dispute.

Nel caso in cui il tipo di spesa di cui si discute non sia prevista da alcun regolamento vincolante, si deve fare riferimento alle normative previste dalla legge oppure agli usi locali consolidati nel tempo.

Quando l’inquilino paga…viene risarcito?

Quando un conduttore, per l’inerzia del locatore dell’immobile, abbia preso l’iniziativa di effettuare sull’immobile degli interventi di manutenzione straordinaria, per motivi di necessità e urgenza (come, ad esempio, in una situazione che poteva rappresentare un pericolo per sé o per altri), non ha la facoltà di autoridurre il proprio canone di locazione per compensare la spesa sostenuta e neppure di sospendere il pagamento del canone stesso. Infatti, il canone di affitto e le spese per i lavori straordinari sono due cose distinte e separate che, da un punto di vista legale, viaggiano su strade differenti.

Se il conduttore dovesse prendere una simile iniziativa, rischierebbe di essere sfrattato; tuttavia, con la sentenza di un giudice, il quale gli riconosca il credito che egli vanta nei confronti del proprietario, gli è consentito applicare la compensazione tra la somma di cui è debitore e quella di cui è creditore.

Nella stessa situazione, ma in mancanza del requisito di urgenza, non è preclusa la possibilità del rimborso delle spese all’inquilino, in caso di una riparazione comunque necessaria, tranne che il proprietario non sia in grado di dimostrare che, avvisato in tempo utile, avrebbe potuto contenere la spesa, provvedendo egli stesso a far eseguire il lavoro.

Se un inquilino, con il consenso del proprietario, effettua a proprie spese lavori straordinari di ristrutturazione nell’appartamento in cui vive in affitto, può portare in detrazione la spesa sostenuta nella propria dichiarazione dei redditi; in pratica, il Fisco riconosce al conduttore lo stesso diritto del proprietario dell’immobile.