Quando si prende una casa in affitto le due parti interessate, il locatore e il conduttore, stipulano e firmano un contratto con degli accordi relativi al canone di affitto e alle spese che l’inquilino dovrà provvedere a pagare.

In realtà, il contratto d’affitto, per uso abitativo o per uso commerciale, impone una serie di condizioni che devono essere rispettate, sia dal conduttore e sia dal locatore, e che riguardano la condizione dell’immobile, la sua manutenzione e le relative spese. Non è, quindi, solo l’inquilino ad avere degli obblighi nei confronti del proprietario, ma entrambe le parti devono occuparsi di mantenere l’abitazione nelle condizioni adeguate.

Un contratto di locazione dovrebbe essere il più chiaro e preciso possibile riguardo agli obblighi e alle spese di proprietario e inquilino e a come queste debbano essere ripartite, ma accade spesso che in merito ai lavori di manutenzione sorgano dubbi o problemi su chi debba pagare.

Cerchiamo di capire meglio quali sono i doveri di ciascuna delle parti e quali sono le spese di manutenzione spettanti al conduttore e al locatore.

Quali obblighi ha il proprietario della casa in affitto

Per prima cosa, il proprietario della casa è tenuto a consegnare l’abitazione all’affittuario in condizioni consone e senza alcun tipo di problema. Qualora l’inquilino trovasse la casa in condizioni problematiche nel momento in cui si trasferisce, il proprietario è tenuto ad intervenire immediatamente per risolvere il problema e l’inquilino può richiedere che il canone d’affitto venga ribassato o la risoluzione del contratto.

Il proprietario è obbligato a mantenere l’immobile affittato nelle adeguate condizioni abitative e deve garantire che l’inquilino possa viverci nel rispetto della sua tranquillità, durante tutto il periodo di locazione.

Quali obblighi ha l’affittuario dell’immobile

Anche chi prende in affitto un immobile ha degli obblighi. Com’è facilmente intuibile, l’affittuario deve provvedere a pagare il canone di locazione e le utenze indicate sul contratto d’affitto. Ma deve anche mantenere l’abitazione o il locale che ha affittato in buone condizioni. In caso di danni all’immobile in affitto, provocati da lui o da altri, deve occuparsi di fare le riparazioni necessarie per ripristinare la condizione iniziale dell’immobile.

Spese per i lavori di manutenzione

Abbiamo visto quali sono gli obblighi generali di proprietario e inquilino e quanto sia importante che i contratti d’affitto siano chiari in merito alle spese. Per quanto riguarda le spese per i lavori di manutenzione di un immobile in affitto, queste si possono suddividere in lavori di manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria.

In generale, i lavori di manutenzione della casa sono di competenza dell’inquilino quando si riferiscono a lavori di manutenzione ordinaria, mentre devono essere pagati dal proprietario quando si tratta di interventi più importanti.

Il punto è chiarire quali interventi rientrino nell’uno o nell’altro caso.

Lavori di manutenzione a carico dell’inquilino

Le spese per i lavori di manutenzione ordinaria dell’appartamento sono a carico dell’inquilino. Ma quali sono gli interventi che rientrano in questa categoria? Vediamo un elenco delle spese più comuni che spettano all’inquilino.

Le spese di manutenzione dell’appartamento a carico del conduttore sono:

  • imbiancare la casa,
  • lavori ordinari di riparazione elettrica e idraulica,
  • riparazioni ordinarie di impianti di illuminazione, citofoni, videocitofoni, impianti e antenna per la televisione,
  • manutenzione di infissi, cambio vetri, sostituzione di serrande,
  • lavori ordinari per l’impianto di riscaldamento.

Vi sono, poi, le spese di manutenzione ordinaria generali per chi abita in un condominio, tra le quali:

  • lavori di piccola manutenzione dell’ascensore,
  • le spese condominiali di pulizia, acqua e illuminazione,
  • lavori di manutenzione a carico del proprietario.

Al proprietario spettano tutte le spese per gli interventi di manutenzione straordinaria, quindi lavori che riguardano le condizioni dell’appartamento più impegnativi e lavori di rifacimento di parti del condominio o di manutenzione più importanti.

La manutenzione straordinaria indica interventi e lavori che apportano dei veri e propri cambiamenti nell’immobile o nel condominio; la manutenzione ordinaria, invece, che è a carico dei chi paga l’affitto, riguarda interventi di semplice sostituzione o riparazione di elementi presenti nell’abitazione o nel condominio, come appunto una riparazione dell’ascensore.

Alcuni esempi di lavori di manutenzione a carico del locatore:

  • lavori di rifacimento delle facciate,
  • lavori di rifacimento degli impianti,
  • sostituzione del pavimento,
  • manutenzione straordinaria del tetto o del lastrico solare,

A chi spetta pagare i lavori di manutenzione straordinaria

I lavori e le spese per la manutenzione straordinaria devono, quindi, essere pagati dal proprietario, sia per quanto riguarda l’interno dell’abitazione che per le parti in comune condominiali.

Ci sono delle tabelle che indicano le varie voci di spesa e da chi devono essere pagate; queste tabelle, per essere valide e vincolanti, devono essere state recepite e accettate dal regolamento di condominio e devono essere allegate al contratto di locazione. È importante, quindi, prenderne visione in sede di firma del contratto di locazione per essere consapevoli di tutte le voci di spesa che dovranno essere pagate dalle parti.